不動産投資の始め方〜具体的な5つの手順・やり方などを解説
不動産投資を始めようと思っても、何をすべきか分からない方も多いのではないでしょうか。本記事では不動産投資の始め方を具体的な5つの手順に分けて解説します。
1. 不動産投資とは
不動産投資の仕組み
不動産投資には、実物の不動産を対象にする方法と、株のように取引するREIT（不動産投資信託）という方法があります。この記事では、前者の実物不動産（実物資産）への投資について取り上げます。
不動産投資の第一歩は、投資対象の不動産を購入することです。不動産を取得したら、その不動産を第三者に貸して収入を得ます。これが不動産投資の仕組みで、とてもシンプルです。
収入の基本は家賃収入ですが、もう一つ利益を出すタイミングがあります。
不動産投資で収入を得る2つの方法
不動産投資で収入を得る方法は、上で触れた家賃収入（インカムゲイン）のほか、不動産を買った時よりも高く売って売却差益（キャピタルゲイン）を得る方法があります。
2. 不動産投資を始める前に必要なこと
ほかの投資と同様、投資の目的を明確にすることが大切です。
投資目標を立てる
共通する投資の目的は資産を増やすことでしょうから、ほかの投資と同様に不動産投資を始める前に「なんのために（目的）、いつまでに（期限）、いくら必要なのか（ゴール）」をあらかじめ決めておくことが大切です。
ほかの投資商品と比べる
不動産投資をほかの金融商品と比較し、それが自分にとって最適であるかどうかを考えましょう。
金融商品には、定期預金・債券・株式・投資信託・ETF・FX等があります。
株・FXは時に大きな収益を生むことができます。しかし、誰もが安定した収益を生み続けることができるかというと、そうではありません。一般的にはハイリスク・ハイリターンの投資で、専門的な知識や取引にかかる時間も要します。
定期預金・債券はリスクは低いのですがリターンも少なく、金利は0.002%（メガバンク）から0.2%程度（ネット銀行など）です。100万円を投資して20円、多くても1年で2,000円のリターンにしかなりません（税引前）。
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不動産投資の特徴
不動産投資はほかの金融市場の変動に比べ、価格の比較的安定した「家賃」という収入を得られるので、収益の予測が立てやすいのが特徴です。
不動産の価格自体は将来の予測がしにくく、将来上がることも下がることも考えられます。ただ仮に不動産の価格が下がったとしても、家賃収入がそれに伴った比率で下がることはまずありません。例えば家賃8万円で貸し出している2,000万円の物件価格が2割下がって1,600万円になったとしても、家賃も2割下がって6.4万円になる可能性は小さいのが現状です。
また物価が上昇して貨幣の価値が下がっても、物件の価値は上昇するといわれています。これらの現象がなぜ起きるかというと、不動産は実物資産で物価変動に強い側面があるからです。
何歳から家賃収入を得たいか計画する
不動産は高価なため、現金で購入する方は少ないです。不動産投資ローンを組み、長期で保有し、ローン完済後にまとまった家賃収入を得ることになります。
ローンを完済するまでの間は、家賃収入はローンの返済に充てられます。そのため、完済時期を何歳ごろに設定するか、ローンを完済し家賃を丸ごと収入にできる年はいつなのかを、考えておく必要があります。不動産を保有する長期間のトータルで、どのくらいのリターンになるかを把握することが大切です。
完済後の年齢や家賃収入額の予想を立てると、不動産投資を始めるべき時期が見えてきます。
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不動産投資に必要な費用を把握する
不動産は高価な買い物だから自分には縁がないと思うサラリーマンも多いかもしれません。しかし金融機関はサラリーマンという信用と物件そのものを評価して、貸し出しをします。ですからサラリーマンは、ローンを組んで数千万円単位の不動産を入手します。不動産購入時には、手元にある自分のお金をあまり使わず始めることになります。
不動産購入後は、月々かかる費用があります。マンションに投資をした場合に定期的に必要となるのは建物の管理費と修繕積立金です。
この2つの費用は、そのマンション各戸の所有者全員が徴収され、日々のマンションの管理や約15年ごとの大規模修繕工事などに使われます。
また、長期にわたる運用期間中には所有する物件の給湯器やエアコンなどの設備が壊れることもあります。入居者の募集をする際に広告費がかかる場合もあります。
不動産投資では、家賃収入以外に支出もあるということを把握することで、より正確なリターンのシミュレーションが可能となります。
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家賃と費用の具体例
例えば1,800万円の物件に対して銀行から1,500万円借りて（頭金300万円、30年ローン、金利2％）購入し、75,000円の家賃があるとします。単純に計算すると利回りは5％になります（表面利回り）。
そこから費用（仮に修繕積立金6,000円、マンション管理費4,000円とします）合計1万円を差し引くと、65,000円の家賃収入が手元に残ります。年間収入は780,000円なので、必要経費を差し引いたあとの利回りは4.33％になります（実質利回り）。
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リスクを把握する
どんな投資でも、100％成功する投資はありません。不動産投資も同様にリスクはあります。
代表的なリスクといえば、空室リスクです。利回りがよくても家賃を払ってくれる入居者がいないと収入は得られず、利回りの意味がなくなります。賃貸需要を見極めることはとても重要で、そのため物件選びは重要なポイントとなります。
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3. 不動産投資を始める
リスクまで把握したうえで、不動産投資に魅力を感じ「始めたい」と思ったときの流れは次の通りです。
物件探し
インターネットに出ている物件を探す
物件を探す方法はいくつかありますが、一番簡単な方法はネットを使って探す方法です。
不動産投資ではなく自分が住むための家を購入する場合、気になる物件が見つかったら不動産会社に連絡し内見して購入を決めます。しかし投資用の中古不動産の場合は、内見できることは少ないです。なぜなら入居者が借りているからです。
内見できる物件とは、「現在賃貸されていない物件」つまり、空室の物件です。空室の物件は、当たり前ですが家賃が入りません。
不動産会社に問い合わせをしてみる
取引される物件は日々動いています。インターネットにある情報は最新でない場合もあります。自分の中で、投資額の規模や投資先エリアなどある程度イメージが固まってきたら、不動産会社に直接問い合わせてみましょう。希望を伝えて、それに合うような物件を見つけてもらいます。
入居中の部屋の確認は、マイソクとよばれる不動産に関する情報が掲載された資料で確認することになります。
物件の確認
新築物件を建築中の場合や、入居者がいる場合、部屋の中を見ることはできないので、外観を確認することとなります。物件のある町の雰囲気なども確認し、入居者にとって魅力的な物件かどうかを確認します。
収益シミュレーションをする
毎月の家賃収入、支出、また、入居者がいない期間なども考慮に入れ、収益のシミュレーションを立てます。100％入居者がいる場合でもトータルで赤字になる物件であれば、投資をしない方がいいですし、自分の立てた目標に合致する物件かどうかを吟味します。
4. 不動産購入時の手続きの流れ
物件を購入するまでのおおまかな流れを、区分マンションを例に説明します。
まず、この物件を買いたいという意思表示と、交渉スタートのための手続きに進みます。
不動産投資ローン申し込み
物件の購入申し込みをすると同時に、不動産投資ローンの事前審査を申し込みます。申込書のほかに、本人確認書類や健康保険証、源泉徴収票などのコピーが必要になります。
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事前審査が承認され物件の売買契約に至った場合は、正式な不動産投資ローンの申し込みになります。主に必要となるのは、住民票、印鑑証明書、実印、本人確認書類、収入証明資料、預金口座通帳などです。
本審査が承認されると住宅ローンを締結します。担保となる物件に抵当権の設定をする契約も同時に行われます。
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重要事項説明と契約
契約をする前に、売買する物件や契約内容についてよく読み、しっかり確認します。
重要事項説明は、「購入する物件」と「売買契約の条件」について、売買契約の前に必ず行われます。宅地建物取引士が行います。
重要事項説明のあとは本契約になります。
残金決算
残金決済とは、購入価格から手付金を引いた金額すべてを支払うことです。申し込んでおいたローンの借入金は金融機関から振り込まれます。この残金の支払いが確認されると、物件の引き渡しが行われます。引き渡しと同時に司法書士が登記所にて、所有権移転登記を行います。司法書士は不動産業者が事前に紹介してくれることが多い傾向です。
火災保険
中古マンションを購入する際、たいていの場合、不動産会社や銀行から火災保険の加入をすすめられます。マンションの場合、補償の対象となるのは専有部分が保険金の上限になります。対象事象の主なものは、火災、地震、風水害、水漏れ等があります。たとえば、低い土地で1階の物件ならば風水害もつける等、そのマンションに応じて考えます。
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5. 物件を管理する
管理業務を賃貸管理会社にまかせる
物件購入後は、建物そのものの維持管理と、入居者の管理をする必要があります。不動産投資の鍵を握るのは物件購入後の管理だともいわれています。
賃貸管理とは、空室対応、滞納者への対応の家賃関係の管理から、部屋の設備（バス、トイレ、エアコン、インターホン等）の修理対応まで幅広くあります。
不動産投資をする自らが管理を行うこともできますが、賃貸管理会社に業務を委託することも多いです。物件管理の費用は月に家賃の3％〜5％をうたっている業者が多いですが、親身に考えてくれる会社を選びたいところです。
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物件の売却
不動産投資の出口は売却です。売却するタイミングはさまざまですが、できれば購入した価格よりも高い価格で売却したいものです。
売却する場合、購入後5年以内か5年超かで税率が19％異なります。5年以内ならば売却益の約40％（所得税30％、住民税9％）、5年超なら20％（所得税15％、住民税5％）が税金としてかかります。
不動産投資は手間がかからないのもメリット
不動産を自分で管理するという選択をしなければ、購入後は比較的手間のかからない投資といえます。
物件ごとに購入金額や家賃の設定等も異なるため、購入前にはしっかり収支シミュレーションを行い、長期間の収入予想を立てて購入しましょう。
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