サラリーマンが不動産投資をする8つのメリットと失敗しない5つのポイント

提供：RENOSYマガジン編集部

不動産投資を始めるサラリーマンが増えています。始めた人は何に魅力を感じて不動産投資を始めたのでしょうか？ サラリーマンと不動産投資の関係、必要な年収など、人気の理由と向いている人を考察します。

サラリーマンは向いてる！ 不動産投資を始める8つのメリット

サラリーマンとして安定した収入を得ていても、働き方の変化や退職後に長い人生が続くのを想像して、多くの人が将来への不安を抱えているのではないでしょうか。そんな将来に対する心配を感じている人たちから注目を集めているのが、不動産投資です。

本業に影響が出ない

「サラリーマン」に限りませんが、サラリーマンは1日のうちほとんどの時間を仕事に費やします。不動産投資と聞いて、入居者管理（賃貸管理）等を行うイメージを持たれる方にとっては「そんな時間はない」と思われるかもしれません。

しかしそれらの管理業務をご自身でやらなければ、ほぼ手がかかりません。

投資対象の物件を購入したあとは、入居者探し・家賃の入金・入居者の退去〜次の入居者探しといった賃貸管理業務を管理会社に、不動産収入に関しては税理士に業務を委託できます。

信頼できる委託先・専門家と出会えれば、日々意識することなく「投資に取り組んでいるという状態」がつくれるでしょう。

忙しいサラリーマンでもそれほど手間をかけずに始められ、そして続けられるという点を魅力だと感じる人がいます。

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銀行からの融資が通りやすい

サラリーマンが不動産投資を始める場合、多くの方は金融機関でローンを組んで始めます。ローン返済期間は35年などと長期にわたるので、継続的に返済する能力が必要とされます。

金融機関からすると、安定して給与を毎月支給されているサラリーマンは、優良な資金の貸出先として認識されます。銀行は、社会的信用の低い人や返済能力のない人にはお金を貸してくれません。

自分では気づかないかもしれませんが、「サラリーマンであるという存在」そのものが不動産投資に有利にあると気づくと、そこに魅力を感じる人がいます。

一般的に、年収500万円以上、勤続年数3年以上の場合は優良と判断されます。

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生命保険の代わりになる

投資用マンションの購入で融資を受ける際には、団体信用生命保険（団信）への加入が融資条件に入っていることが多いです。

団体信用生命保険は、融資を受けた本人（被保険者）が死亡または高度障害になった場合に、保険会社が残債を代わりに金融機関へ支払う（弁済）という仕組みです。残債がなくなるため、遺族の方には無借金の不動産が手元に残ることになります。

最近では、「7大疾病」「全疾病」「がん団信」などの保障がついた特約をつけられる金融機関も増えています。

死亡時に借入金が0円になり、残されたご家族にとって不動産が資産となることが、生命保険に入り遺族に多額の保険金が入るのと似たような構図であることから、「生命保険代わり」といわれています。

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今まで入っていた保険の見直しも可能になる

不動産投資ローンを組むと同時に団信に加入するということは、それまで別で入っていた生命保険に対して、見直しを考えることにつながります。

死亡時等に受けられる保障が同じであれば、同じ目的のために2つの保険に加入する必要はないからです。

副業禁止ルールがあっても始められる

近年、副業を希望している人は増加し、実際に副業をしている人も増えています。

しかし、もし勤め先の就業規則で副業が禁止されていたらどうでしょう。

過去の裁判事例では、サラリーマンの副業は禁止できないとの裁判例が出ています。就業時間外のプライベートの時間まで制約をかけることはできず、就業時間外は基本的に就業者の自由と示されています。

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節税効果

サラリーマンが不動産投資を行うと、特に初年度は節税につながります。不動産投資を行うと家賃収入が入ると同時に、経費も発生します。経費が家賃収入を上回ると赤字になりますが、給与所得から赤字分を引いて所得金額とすることができるので、結果的に税金が減り、節税へとつながります。

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インフレ対策になる

不動産投資はインフレに強いのも特徴です。インフレになってお金の価値が下がると、額面の数字が変わらなくても、今まで買えていたものが同じ額では買えなくなります。

インフレになると、現金の金融資産は価値が下がってしまいます。例えば、日銀がインフレターゲットとして目指している2％のインフレになったとします。手元に1,000万円あったとして、1年後には980万円まで価値が下がってしまいます。10年後には820万円の価値しかありません。

このような事態になったとき、1,000万円の建物を持っておけば、物価が上昇しお金の価値が目減りしても、建物を売れば物価上昇後の価格で売却が可能です。

老後の年金対策につながる

年金さえあれば老後の心配をしなくてよかった時代はもう終わり、今では自分たちで老後の資金を確保しなければいけないといわれています。2019年には、老後の2,000万円問題も話題となりました。

不動産投資では、短期で利益を目指すよりも長期にわたる運用を目指す場合が多いです。35年ローン完済後に家賃収入が定期的に入ることにより、年金の不足分を補う役割を果たすと捉えることができます。

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管理に手間がかからない

管理会社に委託することで手間の軽減や時間の短縮をすることができます。収益物件を所有している投資家が自主管理するケースもありますが、本業が忙しいサラリーマンにとっては現実的とはいえません。投資用マンションの管理業務には以下のようなものがあります。

• 清掃
• 点検および巡回
• 賃貸借契約および立ち会い等
• 家賃の管理

マンション管理は、日々業務に対応することが求められますが、そのすべてを管理会社に委託すれば時間のないサラリーマンでも安心して運営していくことが可能です。

サラリーマンが不動産投資に失敗しないための5つのポイント　

本業が忙しいサラリーマンでも、しっかりと不動産投資のポイントを押さえておけばリスクの軽減につながります。不動産投資に失敗しないためのポイントとして、以下の5つをご紹介します。

キャッシュフローを確認

投資の大前提として、まずはキャッシュフロー（お金の流れ）を把握しておく必要があります。例えば、投資用マンションを買った場合に年間収入と年間支出がいくらで年度の終わりにどれだけお金が残るのか、といった内容です。

賃貸マンションの運営には、管理費・修繕費等など一定の経費が支出として発生します。不動産投資ローンを利用する場合は、ローンの返済金も支出として考えます。

物件価格を相場と比較

現在売りに出されている物件の価格が、相場に見合ったものかどうかをチェックします。例えば、対象不動産の所在と同じエリア内で、現行の売却物件をポータルサイト等で検索し、似た条件の物件と比較してみましょう。

修繕などの経費を算出

毎月支出が発生するものと、15年に1度など定期的に行われる建物の修繕についても費用を確認しておかなければなりません。マンションの賃料収入に対して、管理費や修繕費等がいくらかかるのかをあらかじめ算出しておきます。

物件の立地をチェック

賃貸マンションの立地として適合しているかを確認します。例えば、最寄り駅および商業施設までのアクセス状況に加え、単身者用の賃貸物件であれば一般企業や大学等がどの距離にあるのかをチェックしておくとよいです。立地環境は入居率や家賃相場に直接影響してくるので、物件購入前に必ず調査しておきたいところです。

将来の発展性を調査

不動産投資は、「物件を購入してから売却するまでが一連の流れ」とされていることから、将来的な出口計画も考慮しておく必要があります。開発情報をチェックするなど、将来的に不動産価格が大きく変動する発展性の予測をつけておくことも大切です。

不動産投資に成功するサラリーマンの特徴

勉強好きな人

不動産投資はほったらかしでもいいと上述しましたが、仕組みはしっかりと理解すべきです。そのため、基礎からしっかりと学び自分なりの答えまで導き出せる人が成功に近づきます。

自分の大切なお金を使うのですから、後悔しないように勉強することに慣れている人ほど向いているでしょう。

自分の身の丈をわかっている

勉強をすることにつながりますが、不動産投資はさまざまな関係者がいろいろな立場で助言をしてきます。例えば、営業マンが「少し高いですが、こんな物件は二度と出ないので今すぐ決断を」のような煽りをしてくることがあったとします。そして自分の身の丈に合わないローンを組んでしまうと、不動産経営が続けられず失敗してしまうケースがあります。

コミュニケーションを取るのが苦手でない人

不動産投資が初めての場合、きっと何から何までわからないことだらけなはずです。わからないものをわからないまま進めるのは絶対にいけません。成功への近道はわかる人に相談することです。

そこで重要になるのがコミュニケーションを気軽に取れるフットワークがあるかです。コミュニケーションを取るのが苦手な人は、「聞いて嫌な顔をされたらどうしよう」「これなら聞かなくてもいいかな」と聞くべきことも聞けずにもやもやしたまま過ごすことになり、成功は遠のいてしまいます。

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サラリーマン不動産投資オーナーになるときに知っておくべき心構え

「サラリーマンに不動産投資が人気だ」といっても、大家業を行うことを気軽に考えすぎるのは禁物です。安易な気持ちで行うと、最悪の場合、借金ばかりが増えていくということも考えられます。

サラリーマンが大家になるときにはどのようなことに気をつけるべきでしょうか。

物件と向き合い続ける覚悟が必要

不動産投資は、投資物件を購入したら終わりではなく、そこからがスタートです。30年、40年と長期にわたって物件に向き合っていくことになる、という自覚が必要です。

どうしたら多くの人が借りたいと思ってくれるか、コストを抑えるにはどうすればいいかなど、「不動産物件を経営する」という考えが必要になります。

サラリーマン卒業はかなり高いハードル

「不動産投資で不労所得を」と考えているなら、不動産投資はそれほど甘いものではありません。

区分マンションを1戸、2戸所有する規模では、家賃収入が丸々入ったとしても、「不動産投資で月100万円の収入」のようにはなりません。

年収500万円くらいの方が都心の一棟マンションをいきなり所有することは難しいので、1戸ずつ投資物件を増やしていくスタイルになるかと予想されます。そして、不動産投資は成功すればそれなりの収益が見込めますが、サラリーマン所得を上回る収益を上げるのは、かなり高いハードルです。

サラリーマン卒業については初めからこだわらず、経営に自信と余裕が出てきてから検討してみてはいかがでしょうか。

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物件の良しあしが投資の成功を左右

仕事が忙しいサラリーマンが始めやすく、サラリーマン大家が増加中です。不動産投資では、物件の良しあしが投資の成功を左右します。

不動産投資で失敗すると負債額も大きく、その後の生活がひっ迫します。収益のシミュレーションをしっかり行うことが必要です。不動産投資が本業ではないとはいえ、しっかり知識を得てから取り組むことをおすすめします。

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文：RENOSYマガジン編集部

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