【不動産投資のリスク】不動産投資はリスクが高い？ 空室や修繕など9つのリスクと5つの回避策

提供：RENOSYマガジン編集部

不動産投資は他の投資に比べて初期費用が高く、リスクが高いイメージがあります。しかし、不動産という投資商品は消えることなく存在し続けています。実は不動産という商品は、リスクとリターンが他の投資商品よりも予想しやすく、それを事前に理解しておけば、対策が打てる投資商品です。

不動産投資のリスクについて

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれています。なお、不動産投資の基本的な仕組みはこちらをご覧ください。

不動産投資のリスク1.空室リスク

空室リスクとは、所有する物件に借り手がつかず、空室が発生し収入がゼロになるリスクです。不動産投資の最大のリスクといえます。では、このリスクを避けるためにはどうすればよいのでしょうか。

• 好立地な物件選び
• 賃貸管理会社選び

この2つをしっかり押さえられれば、リスクは大きく減らせるはずです。まず、物件購入の段階で、長期的に需要が見込めそうな立地の物件を選ぶことが大切です。入居者募集業務に強い賃貸管理会社を選ぶことでもリスクは軽減します。

空室保証やサブリースを利用するという手もありますが、手数料がかかるため、キャッシュフローが悪化する可能性があります。試算を事前にしっかり行いましょう。

【関連リンク】不動産投資におけるキャッシュフローの重要性と賢い運用方法とは

不動産投資のリスク2.修繕リスク

修繕リスクとは、不動産を維持するための費用が発生するリスクです。新築でも中古でも、ある程度時間が経てば修繕の必要が出てきます。

室内のリフォーム、エアコンや給湯器の取替など、入居者の入退去の際は特に、多くの修繕リスクが存在します。

不動産投資のリスク3.金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、不動産投資ローンの金利が上がり、支払総額が上がってしまうリスクです。金利上昇リスクを回避するためには、

• 繰上返済をする
• 変動金利ではなく固定金利にする

などが挙げられます。

固定金利は支払い終わるまでずっと金利が一定で、変動金利より金利が高くなります。変動金利は逆に半年ごとに金利が見直され、金利上昇のリスクが存在します。

今は金利が非常に低いため、変動金利を選択している人が多いのが上記のデータからもわかります。全体の68.1%が変動金利を選択しています。

不動産投資のリスク4.家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納するリスクです。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の賃貸住宅市場景況感調査によると、2020年下半期のデータでは、月初の滞納率が全国で5.0%、首都圏で4.1%、関西圏で8.2%、その他で4.8%でした。これは20人に1人が滞納をしているというデータです。

家賃が滞納されてしまうと、大家からすれば収入が止まり、回収できないリスクに繋がります。2カ月滞納率まで見ると1.1%まで低下するため、支払い忘れているケースが多数を占めていると思われますが、見逃せないリスクです。

リスクヘッジするには、信頼のできる賃貸管理会社を選ぶことが必要です。

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不動産投資のリスク5.地震リスク

地震リスクとは、地震により建物に被害が及ぶリスクです。日本は地震大国のため、完全に地震リスクを回避することは難しいでしょう。ただ、地震が起きても被害が大きくならないように準備はできます。そのためには、次の対策が必要です。

• 新耐震基準物件を選ぶ 
• 地盤の強い地域を選ぶ
• 地震保険へ加入する

新耐震基準の物件

新耐震基準とは、1981年に作成された耐震基準で、それより前の旧耐震基準と区別して使われています。旧耐震基準では震度5に耐えることを想定でしていましたが、新耐震では震度6強・7に耐えることを想定して作られました。

新耐震基準のマンションは、阪神淡路大震災や東日本大震災のときにも倒壊が確認されませんでした。

地震保険に加入する

万が一地震が起きたときのために、地震保険に加入して備えることも重要です。地震保険は火災保険に入らないと加入できません。

不動産投資のリスク6.火災リスク

火災リスクとは、火災が起きて建物に被害が及ぶリスクです。

リスクヘッジのポイントは次の通りです。

• オーナーの火災保険加入
• 借主様の火災保険加入

物件購入の際に火災保険に加入することでリスクへの対策が可能です。ワンルームの場合、保険料は比較的安価なことが多いです。

不動産投資のリスク7.倒産リスク

倒産リスクとは、売主の不動産会社や、賃貸管理を委託している不動産会社が倒産するリスクです。管理業務を委託していた不動産会社が倒産した場合は、代わりの賃貸管理会社を見つけることで対処できます。

不動産投資のリスク8.家賃下落リスク

建物は経年劣化するにつれて家賃が下落していきます。三井住友トラスト基礎研究所が出した「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」というレポートで、築浅物件と築古物件における経年劣化の家賃下落のデータが公開されています。

上記を見るとわかるように、築3年〜築10年が一番下落幅が大きく、ワンルームに代表されるシングルタイプは築20年以降の下落が抑えられていることが分かります。

不動産投資のリスク9.不動産価値下落リスク

不動産価値は外的要因の影響で上昇も下落もするものです。電車の路線開通や都市開発などが行われれば周辺の不動産価値は上昇しますが、まちのブランド力が低下すれば不動産価値も低下します。

例えば、近年住みたい町ランキングでも上位の武蔵小杉を見ると、公示地価平均が2005年に約36万円/㎡だったのが、2019年には約95万円/㎡になっています。これは上昇した例ですが、当然下落することもあります。

不動産投資をするのであれば、検討している地域の都市開発計画などを調べるようにしましょう。

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他の投資に比べて不動産投資のリスクは高いのか

不動産投資はリスクが高そうに見えますが、株式投資やFXなど他の投資にも同様にリスクがあります。しかし不動産投資の場合、先が読みやすい、つまり「先々の利益が計算しやすい」投資という特徴があります。

一般的な投資では、先を見通すことは非常に困難です。例えばある企業の株価について、1カ月後、1年後の株価を的中させることは可能でしょうか？ 予想はできても、当たるかは別問題となります。

一方、不動産の家賃は、不景気で大きく変わるということはあまりありません。オフィスの賃料は景気の影響を受ける面もありますが、住宅の賃料は「不景気でも変動しない」と一般的には言われています。

過去、リーマンショック後の日経平均株価の下落率は約40％で、半分以下にまで価値が下がりました。それに比べて、東京23区のマンションの平均賃料は約2万1,000円の下落で、約17%の下落率にとどまりました。

東日本不動産流通機構 の「首都圏賃貸取引動向」によると、東京23区のマンションの平均賃料は 2008年7月～9月で12万3,000円 、2010年1月～3月は10万2,000円 でした。

これはほんの一例ですが、不動産投資は不景気に対して強い投資と言うことができます。

【関連リンク】新型コロナで家賃はどうなった？ 不動産賃貸市場の動向レポート

一番怖い不動産投資のリスクとは

不動産投資の中で一番怖いリスクは「空室リスク」でしょう。不動産経営に関われば空室と無縁ではいられません。

「 第25回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』2020年10月〜2021年3月」によると、管理会社が管理する物件戸数に対しての入居率は、全国で93.5％、首都圏が95.3%、関西圏は94.5%、その他の地域では91.1％です。

入居率推移

2016年下期からの推移を見ると、首都圏ではだいたい92％〜95%前後、関西圏は首都圏よりも振り幅が大きく92%台から96%台、その他の地域は首都圏や関西圏よりも低い数値で推移しています。

入居率が95%前後とは、言い換えると空室率は5%前後ということになります。世の中で言われているような空き家問題に比べて、不動産経営は意外にリスクが高くないことがおわかりいただけるのではないでしょうか。

GA technologies（GAテクノロジーズ）が運営する「RENOSY不動産投資」では、2021年3月時点で入居率99.75％、平均空室募集日数期間26日と安定した運用を実現しています。

不動産投資の失敗リスクを回避する方法5選

では、「不動産投資に失敗した」「想定外のことが起こった」と後悔しないために、どのようなことに気をつけ対策をとったらよいでしょうか。

事前に準備しておける不動産投資のリスク回避策として、大きく下記の5つがあります。

その1：立地（地域・エリア）の吟味

まず投資物件がどのような立地に建つ建物なのか、実際に物件のあるまちを調査しましょう。現地まで足を運び、立地や近隣エリアや地域の情報なども自分の目で見て調査すると、文字情報だけではわからないことも見えてきます。

その2：空室体質になりがちな物件を避ける

空室体質になりやすい物件の特徴として、以下の5つが挙げられます。

1. 3点ユニットバスである
2. エレベーターがない
3. エアコンなどの必須設備がない
4. 和室である
5. 物件が古い割に家賃が高い

駅近や賃貸需要の高い東京都内の区分マンションであればニーズが高く、空室リスクに神経質にならずにすみます。

その3：建物を吟味する

建物価格が妥当か、建物の状態や管理は行き届いているかなど、 物件の状況を調査します。不動産会社から話を聞くのはもちろん、現地調査を実施して確認することも判断材料になります。

その4：収益シミュレーションをする

想定家賃のほか、定期的に必要となる給湯器やエアコンなどの設備費、マンションであれば修繕積立金や管理費など、収入と支出のシミュレーションを立てて、想定されるリスクを盛り込んだ上で検討します。

【関連リンク】不動産投資の利回りシミュレーション！実質利回りと表面利回り、ローン返済の計算Excel（エクセル）付き

その5：リスクに備え自己資金を用意する

不動産を購入すると、普段聞きなれない税金や費用がかかります。契約内容にもよりますが、一般的に発生する費用は下記のような項目です。

• 不動産取得税（税金）
• 固定資産税（税金）
• 修繕積立金 
• 管理費
• 退去時のクリーニング
• 入居者募集時の広告宣伝費
• 給湯器やエアコンなどの設備費
• ローン返済金

【関連リンク】不動産投資にかかる費用とは〜初期費用・運用費用・手数料など

不動産投資に必要な費用は、リスク回避のためにあらかじめ理解しておく必要があります。不動産を取得する際、所有している間、不動産による所得、売却時、それぞれに費用がかかります。

マンションの経年変化に伴って、修復・補修などをするために積み立てる費用として修繕費が発生します。修繕費が少なすぎる物件にも注意が必要です。老朽化した建物を修繕するのに積立金が足りず、急に高額な修繕費を請求される例もあるからです。

不動産投資のリスクを把握して物件選びを

不動産投資には確かに無視できない大きさのリスクが伴います。しかし、物件選びや入居者管理、資産性の維持に関して信頼できる会社をみつけ、相談しながら意思決定をしていけば比較的安定してマンションを経営することが可能です。

GA technologies（GAテクノロジーズ）が運営する「RENOSY不動産投資」では、入居率99.75％、平均空室期間26日と安定した運用を実現しています（2021年3月25日時点）。資料請求＆初回面談でAmazonギフト券50,000円分プレゼント中。詳しくはこちらをご覧ください。

文：RENOSYマガジン編集部

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