【不動産投資を失敗する理由】 初心者が陥りがちな7つの失敗事例と成功率を高める方法
【不動産投資を失敗する理由】 初心者が陥りがちな7つの失敗事例と成功率を高める方法
不動産投資の失敗の定義は「トータルで赤字になること」。つまり「トータルで黒字」になれば成功です。物件売却までを視野にいれトータルで利益が出たかどうか、プラスになるかどうかで成功か失敗かを判断します。
不動産投資の失敗とは
失敗はトータルで赤字になること
不動産投資の失敗の定義は「トータルで赤字になること」です。
本記事では長期保有を前提に考えます。まず投資用の不動産物件を購入するために、不動産投資ローンと言われる融資を金融機関で組みます。借入れの返済は、自己資金ではなく入居者からの家賃収入で返済をしていきます。
返済期間は、長いと35年、中には45年の商品もありますが、ローン完済後は家賃収入が利益となります。
融資を受けて不動産投資をする場合には、月々のローン返済が家賃収入を上回らないように返済計画を立てます。しかし、当初予定していた入居率を下回る結果になると、自己資金から返済をしていくことになるのです。
さらに入居率が向上しない状況が続くと、家賃収入などの貯蓄も底をつき、毎月の給与を返済に回していかなくてはなりません。最悪のケースでは、赤字が大きくなりすぎて自己破産に至ってしまうなどの事態も考えられます。ここまで事態が悪化すると、長期間保有することも叶わず「失敗」となってしまいます。
運用中の赤字＝投資の失敗ではない
注意したいのは、多くの方が「運用中の赤字＝投資の失敗」と思い込んでいる点です。
家賃収入からローンの返済や諸経費を差し引いたキャッシュフローが赤字になっているからといって、失敗とはなりません。たとえ運用中の家賃収入ではほとんど利益が出なくても、それでローン残債が減り、売却時に黒字転換するならば、その投資は成功です。
不動産投資の7つの失敗事例
不動産投資をする人が起こしがちな失敗例について見ていきましょう。
不動産投資の失敗例1：不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまった
「都心でそう簡単には手に入らない良質物件が売りに出た」と不動産会社に言われたAさん。築年数が古いなど気になる点はあったものの、他の人に買われる前にと慌てて購入しました。運用が始まったものの、やはり当初懸念していた築年数の古さから、修繕費などの支出ばかりで、収益がほとんど得られませんでした。
良い情報のみが提供されている場合、情報を鵜呑みにせずに、「なぜそんな良質物件が売りに出ているの？」と冷静に判断することが重要と言えるでしょう。
不動産投資の失敗例2：都合のいい予測を立ててしまった
「空室が多いものの、オリンピック特需で今が買い時！」と不動産投資の営業マンに勧められたBさん。確かに今は空室が多いですが、「オリンピック特需は間違いなく来るし、高く売却すれば問題ない」と購入を決意。しかし、オリンピック特需は賃貸まで波及せず、特に恩恵が得られませんでした。
この場合は、理想が大きすぎて現実を見られなくなってしまう、甘い予測が原因でしょう。自分に都合の良い予測ばかりして、冷静に判断できなくならないよう注意することが重要です。
不動産投資の失敗例3：運用目的を見失い、物件選定を誤った
老後の年金の足しにと、投資物件を探していたCさん。もともとは区分ワンルームマンションを探していたものの、相場よりかなり安い値段で一棟物件が出たことで、この物件を購入。結局、空室問題を解決できず、購入価格より安く物件を手放さなければいけなくなりました。
不動産投資における物件選定は、運用が成功するかどうかのカギを握る重要な要素です。
運用目的に合っているかどうかもしっかりと検討しましょう。今回のケースであれば、老後資金を補充するための安定した家賃収入です。ハイリスクな一棟投資ではなく区分投資をしておくべきだったでしょう。
不動産投資の失敗例4：利回りだけをみて予想外の出費がかさんだ
県境にある、最寄駅から徒歩20分、築8年で20m2の築浅ワンルームマンションを1,000万で購入したDさん。購入当時の月々の家賃収入は65,000円。利回り7.8％です。しかし半年後に空室が発生。引越シーズンの閑散期とも重なり、その後7ヶ月も入居者が見つかりませんでした。この年は利回り2.6%になってしまい、ローンの返済も給与からの持ち出しとなってしまいました。
不動産投資は安定した家賃収入が魅力ではあるものの、空室が生じると肝心の家賃収入が得られなくなってしまいます。
利回りの数字だけに着目するのではなく、エリアの賃貸ニーズなども把握するようにしましょう。
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不動産投資の失敗例5：マンション一棟に投資、想定外の入居者により費用がかかった
マンション1棟を経営するEさん。さまざまなタイプの入居者がおり、その中の1人が事件に関与し突然退去しました。その後入居者とは連絡がとれなくなってしまい、家賃の他、クリーニング代などの請求もできなくなって、Eさんが代わりに支払う形となってしまいました。
しっかり物件選びをしていても、自分ではどうにもできない事態に巻き込まれる可能性もあります。
例えば家賃滞納の場合は、満室状態であっても実際は空室と同じ状態なので大きな痛手です。また、自分の物件で不幸な出来事が起き、事故物件になってしまうという失敗例もあります。
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このようなケースは、いつどのタイミングで発生するか分かりません。日頃から万が一に備えておくことが大切です。
不動産投資の失敗例6：社会人になって間もなく不動産投資して失敗した
社会人2年目。先輩から不動産投資の話を聞き、早く「資産形成したい」と思ったFさん。しかし、勤続年数が短いという理由で銀行のローン審査が通らず断られます。ただし頭金を数百万入れるのならば融資できると言われました。
とにかく「資産形成」と焦ったFさんは、親から数百万を借金し、さらに想定よりも高めの金利で不動産投資ローンを組んで始めました。毎月の返済額は家賃収入よりも多く赤字となり、生活に余裕がなくなる事態に。
冷静に考えると、あと数年待てば金利も安くなったし、親からの借金もせず頭金なしでローン審査が降りたので、焦って始めたことを後悔しました。
不動産投資の失敗例7：節税しようとして失敗
節税という言葉に魅力を感じて不動産投資を始めたGさん。しかし節税とはつまり「赤字」ということ。所得税の還付を受けたとしても、不動産投資のマイナス分を給与で得た収入から補うことになることは想定していませんでした。
この失敗例は、本末転倒な考え方で始めたが故の失敗です。区分マンション投資は、初年度は赤字になったとしても、その後も継続して赤字が出続けることは考えにくいです。納税前提で、物件を複数展開するなど、リスク回避の方法はあります。
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不動産投資で失敗する人に共通する2つの特徴と教訓
失敗パターンに陥る人には何か特徴があるのでしょうか？ 失敗してしまう人の特徴について見ていきましょう。
失敗する人の共通点1：学ぼうとしない
不動産投資は不労所得と呼ばれていますが、不動産投資に関する知識がなくていいわけではありません。勉強不足だと不良物件をつかむ可能性が高くなるため、注意が必要です。
失敗する人の共通点2：計画性がない
不動産投資も事業の1つです。そのため、収入だけでなく支出を伴うことを忘れてはなりません。定期的に発生する固定資産税、ローンの返済費、修繕費などがあります。
しかし家賃収入があるからと使いすぎてしまう人もいるようです。設備故障など突発的に費用が発生することもあります。そのとき、お金が足りなくなる場合があります。
後からどのような出費が発生するのかも想定しながら運用する、計画性も必要です。
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不動産投資を成功に導く方法
不動産投資が上手くいかない原因と改善策はさまざまですが、ここでは、成功に変える代表的な方法を紹介します。
不動産投資の成功法1：リフォームもしくはリノベーション
長期空室で家賃収入が0円、売却しても損失になるという物件は、価値そのものが低下しているケースが多くなっています。思い切ってリフォームまたはリノベーションすることで、家賃収入でも売却でも黒字転換する可能性があります。
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ただし大幅な追加投資になるため、エリアの賃貸マーケット分析や売却を含めたシミュレーションをしたうえで実施すべきでしょう。
不動産投資の成功法2：繰上返済
家賃下落などの影響で家賃収入が赤字になっている場合は、手持ちキャッシュで残債を減らすのも一案です。
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元金を圧縮することで毎月の利息が減少し、収支が好転するケースがあります。「これだけ残債を減らせば、月々の収支がこう変わる」というバランスを見ながら検討する必要があります。
不動産投資の成功法3：仲介会社を変更
入居者が決まらない場合、入居者募集を担当する仲介会社に問題がある可能性もあります。入居者を探す力、客付け力のある仲介会社に変更することで、空室が埋まることも考えられます。
依頼する会社が賃貸業務に強いかどうか、管理会社が管理する物件の入居率や空室率なども事前に把握することが大切です。
また、賃貸管理業務を委託する場合の、費用についてもあらかじめ理解しておくことが大切です。
入居者を募集する際、広告料が必要という場合には、その広告費もシミュレーションに組み込む必要があります。入居者入れ替えの期間をどれくらい想定しておくべきかも同様です。
賃貸業務を行う担当者に相談しやすいかどうかもポイントになります。
不動産投資の成功法4：不動産投資に失敗したと思ったときの相談窓口
もしローンの返済金額が家賃収入よりも大きく上回って、改善の見込みも立たず日々の生活を圧迫することがわかったなど、「不動産投資に失敗した」と思ったら、専門家に相談することで最悪の事態を回避しましょう。
不動産投資に失敗したと思った時点で「一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会」のようなところで相談に乗ってもらえます。
【関連リンク】相手選びは慎重に！ 不動産投資の相談相手を決めるポイント
不動産投資の成功率
今のところ、「不動産投資家の何割が成功するのか」という成功率を示した公的な統計データは存在しません。
投資用の不動産を所有して「失敗」に陥らない、または失敗したと慌てないために、不動産投資を始める前に「リスクの存在をどれだけ把握、認識することができるか」が不動産投資を成功に導く大きなポイントになります。
家賃収入で利益を出すことが「成功」
不動産投資の主たる収入源は家賃収入です。収入・ローン残債・出費などのバランスをチェックし、収支バランスが崩れてきたと感じたら、売却も視野にいれて検討することをおすすめします。売却し売却益を得る、もしくはトータルでプラスにすることで「成功」となります。
不動産投資を始める際は、物件取得後もいろいろな悩みは出てきます。その際に相談できるプロがいれば心強いでしょう。長くフォローしてくれそうな不動産会社を選ぶことが大切です。
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