【不動産投資とは？】初心者が知るべきメリットや魅力、仕組み、運用方法、始め方
実物資産の一つである不動産投資は、「不動産を購入して家賃収入や売却益を得る」というシンプルな仕組みの投資です。基本的な仕組みやメリットなどについて解説します。
不動産投資とは
不動産投資とは、「不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得る」ことを主に目指す投資です。老後の年金対策としても注目されており、20代や30代で始める方も増えています。
投資における不動産投資の立ち位置
投資には、多くの種類が存在します。よく耳にする代表的な投資と不動産投資とを収益性とリスクの面で比較すると、以下の図のようになります。
株式投資やFXはハイリスク・ハイリターン、一方不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンな投資といわれています。
賃料収入は毎月安定して得られることが多いため、不動産投資はさまざまな要因で変動が大きな株式投資などと比較して、リスクが低いと考えられています。
【株式投資と不動産投資の違いが気になるという方は、RENOSYマガジンで続きをどうぞ】
株式投資と不動産投資どっちがいい？ メリット・リスク・デメリットを比較｜RENOSYマガジン
不動産投資で利益が出る2つの仕組み
不動産投資で得られる利益は、購入した不動産をほかの人に貸し出すことで得られる家賃収入のほか、購入時よりも価値が高まったタイミングで売りに出すことで得られる売却益の、2つに大別されます。それぞれ、インカムゲインとキャピタルゲインとよびます。
1. 家賃収入（インカムゲイン）
家賃収入で稼ぐ不動産投資は、コツコツと稼ぐモデルです。株式投資のように投資金額が即座に10倍に増えるということはなく、長期にわたって毎月家賃収入を得ることができる投資です。
2. 売買益（キャピタルゲイン）
売買益（キャピタルゲイン）とは、不動産を購入した価格よりも、高い価格で売却することで得られる利益です。不動産価格が上り調子の時代・エリアであれば、売買収益を期待することができます。
代表的な5種類の不動産投資
不動産投資には、いくつかの種類が存在します。個人が投資する際に向いている代表的なものとしては、以下が挙げられます。J-REIT以外は、実物資産への投資です。
- 区分マンション投資
- 一棟マンション投資（アパート投資）
- 戸建て投資
- 駐車場投資
- J-REIT（不動産投資信託）
不動産投資で比較されるものは、区分マンション投資と一棟マンション投資、戸建て投資でしょう。区分とはマンションの中にある一戸単位（個別に販売される単位）で所有し、投資を行うものです。
区分マンションでも特にワンルームマンション投資は、一棟マンション投資・一棟アパート投資や戸建て投資に比べ初期にかかる投資費用が抑えられるため、初心者でも手が出しやすい不動産投資です。
不動産投資のメリット
不動産投資のメリットはいくつかあります。
他人のお金で投資し、家賃で返済できる
一般的に、投資は元になるお金が必要です。しかし不動産投資はローンを組むことで、自己資金以上の金額で投資ができます。
投資を行うために金融機関から借入れができる、それが最も特徴的なメリットとなります。自己資金のみで投資を行うよりも大きな額の不動産を手にすることができるため、「レバレッジ」をかけることができます。
節税効果
不動産投資の開始当初は節税効果が得られやすいです。購入時は、1度だけかかる税金（不動産取得税）や所有権の移転（所有者の変更）の登記費用などの初期費がかかります。
不動産購入時の諸経費が家賃収入を上回り、不動産事業が赤字となると、給与所得と相殺することになるため、結果として納める税金が減り、節税になるといわれています。節税対策といわれる仕組みについて、より詳しくはこちら。
安定した収入
家賃は、株価のように日々変動することはなく、毎月、安定して入居者からの家賃収入があります。そのために未来の収入を予測しやすいです。
私的年金の形成
まとまった額の家賃収入は年金の代わりになります。
将来受け取る年金の金額と実際必要となる生活費には開きがあり、老後に不足する2,000万円ほどの費用を、準備する必要があるといわれています。
自宅の購入や教育費など最もお金のかかる時期に、将来のための備えを貯蓄のみで達成できるかというと、難しいタイミングも出てきます。そこで老後の年金の足しになる選択肢の一つとして、不動産投資が注目されています。不動産投資が老後の年金対策になる理由はこちら。
生命保険、死亡保険として活用できる
不動産投資ローンを組む場合、団体信用生命保険に加入するため、ローン返済期間中に投資家本人が死亡した場合などには、ローンの残高（残債）が0になります。残された家族は、不動産を所有し続けて家賃収入を得る、またはマンションを売却して売却益を得ることができます。
相続対策になる
同額の現金を相続した場合に比べ、相続税の節税につながる場合があります。
現金は残される金額がそのまま相続財産の額とみなされます。しかし不動産の場合は、相続財産の額は時価よりも低く評価されるのが一般的です。
現金の場合・土地と建物の場合・建物が第三者に貸し出されている場合と、それぞれ評価が異なります。相続税対策になるかどうかの試算をした記事はこちら。
インフレへのリスクヘッジができる
インフレで物価が上昇し、現金の価値が下がった場合でも、実物資産のマンションの価値は物価とともに上昇するため目減りせず、物価変動に強い特徴があります。
不動産投資のデメリット
不動産投資のデメリットとして覚えておきたいのは、次のような内容です。
初期費が必要
購入時には、不動産投資ローンを使う場合でも初期費がかかります。不動産価格よりも少額ですが、ある程度の自己資金が必要です。不動産投資の初期費用と内訳はこちら。
流動性が低い
不動産はほかの投資商品に比べて流動性が高くありません。例えば株式投資であれば、証券会社のアプリを使って同じ日に何度も売買することも可能です。
しかし投資用不動産を売却するときは、早くとも数週間はかかります。不動産会社自身が直接買う（買取）の場合でも数週間、不動産会社が買主を探して（仲介）売主と買主が売買契約を交わす場合には、数カ月単位の時間がかかります。
空室時の収入減
入居者がいる間は安定した収入が見込めます。しかし空室時には家賃収入がなくなります。一戸のみの保有の場合、空室時には収入がなくなります。
固定費・運用費（ランニングコスト）がかかる
不動産は購入したら終わりではなく、管理業務が発生します。マンションの場合、業務は委託できますが管理費がかかります。また建物の管理費用も発生します。
例えば管理費は、共用部分の照明の交換、エレベーターの定期点検など、入居者の快適な暮らしを維持する費用です。
修繕積立金には、15年に1度の建物の大規模な工事のほか、給水ポンプの交換費などが含まれます。ランニングコストの内訳はこちら。
不動産価格下落の可能性
不動産は月日がたつごとに、価格が下がるものといわれています。ただし立地が優れていたり、管理の行き届いた建物であれば価値を維持できる場合もあります。
なお市場の影響を受け、需要の高まりによって不動産価格が上昇する時期もあります。
天災の可能性
台風や地震など、世界規模で甚大化傾向にある自然災害等により不動産がダメージを受ける可能性もあります。
例えば大雨による浸水被害にあった場合にはその復旧費用がかかります。地震による最悪のケースでは、建物に入ることができなくなり家賃収入がなくなる可能性が考えられます。不動産投資の地震リスクへの対処法はこちら。
金利上昇の可能性
不動産投資ローンを変動金利で組んでいる場合、金利上昇が起きたとき、それに伴って返済金額の負担が大きくなります。
不動産投資の利回り相場
メリットおよびデメリットがわかったところで、では実際気になるのは一体どれくらいお金が儲かるのか。1つの指標として使われる「利回り」でみてみます。
参考になるのは先輩不動産投資家がどれくらいの利回りを求めて不動産投資を行っているかです。一般財団法人 日本不動産研究所の第44回「不動産投資家調査」（2021年4月現在）の調査によると、ワンルームタイプで4.2〜5.7％前後となっています。
東京のワンルームタイプは城南地区で4.2％、政令指定都市では広島市において5.7％と地域によって開きがありますが、上記のような期待利回りを不動産投資に求めていることがわかります。
不動産投資を始める際の初期費用の目安
不動産投資は、投資の種類によって大きく変わってきますが、必要な初期費用は、仲介手数料を含めて物件価格の8〜10％あればよいとされています。
仲介業者を通さず直接売主から買う場合は仲介手数料が発生しないので、取引の仕方によって初期費用は上下します。
RENOSYを運営しているGA technologiesは不動産投資物件に関しては売主となり、仲介業者でないので仲介手数料は発生しません。中古区分マンションの販売を主にしているRENOSYの場合は、初期費用はおおよそ50万円から60万円、時には手付金10万円からというケースもあります。
不動産投資は魅力がたっぷり！
不動産投資はたくさんの知識が必要になります。そのためにも情報収集はとても重要です。情報収集をする姿勢を常に崩さず、安定的な不動産経営を目指しましょう。
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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologies、（株）ANDARTにおいては、何ら責任を負うものではありません。
